Tro mod traditionen er det tid til at se på forårets og sommerens resultater, og med et første halvår, der har budt på mere end 60 generalforsamlinger, er der meget at gøre status over.
Det gennemgående tema på årets generalforsamlinger var den historisk høje marginal, der har været mellem afkast og finansiering, og vi har kunnet konstatere, at stort set alle vores investorers projektselskaber performer bedre end budgetteret.
Selskaberne har i 2021 samlet set realiseret et ikke helt uvæsentligt resultat til gavn for loyale investorer. På tværs af alle Crescendoselskaberne er følgende gældende:
- Resultat før skat og værdireguleringer: DKK 120 millioner
- Resultat før skat og efter værdireguleringer: DKK 272 millioner
- Udlodning til investorerne: DKK 74 millioner
- Samlede aktiver: DKK 3.4 milliarder
- Bogført egenkapital: DKK 1.2 milliarder
I tilknytning hertil har vi i 2021 solgt for ca. DKK 266 millioner, og i forbindelse med salget er der udloddet DKK 47 millioner. I tillæg til de løbende udlodninger på DKK 74 millioner kommer årets samlede udlodninger dermed op på DKK 121 millioner.
I løbet af 2021 og 2022 har vi tillige gennemført tilkøb på i alt DKK 775 millioner. Det er alle projekter, der enten er købt af vores investorer eller projekter, der bliver udbudt i løbet af 2022.
Ejendomsmarkedet er efterspurgt af investorer i ind- og udland
Samlet set er 2022 indtil videre et tilfredsstillende år med højt aktivitetsniveau og trods nogle bump på vejen, er vi ganske fortrøstningsfulde, når det gælder fremtiden.
Ser man på verdensbilledet generelt, kan investor spørge sig selv, om vi er naive hos Crescendo, eller om vi har noget at have det i? Ikke overraskende mener vi naturligvis det sidste!
Siden årsskiftet har vi oplevet stigende renter og ikke mindst stigende materialepriser som følge af den generelle inflation, der i særdeleshed tog fart efter invasionen af Ukraine.
Det danske marked, specielt boligejendomme, er stadig efterspurgt af investorer fra ind- og udland, omend der naturligvis også er aktører, der har trukket sig. Der er dog ikke set afgørende tegn på, at priserne er for nedadgående endnu, og realkreditinstitutterne kan langt henad vejen stadig ”ramme prisen”, uanset at renterne er steget kraftigt gennem året. Henset de udenlandske aktører har vi på vegne af vores investorer netop afsat en ejendom til en østrigsk køber til et afkast på under 3%. Investorerne havde haft ejendommen i fem år, og forrentningen landede på en IRR på ca. 35% p.a.
Vores forklaring på, hvorfor investering i boligejendomme stadig anses som attraktiv er, at en langsigtet ejendomsinvestering med løbende udlodning, og retten til at indeksere lejen med hele eller dele af inflationen, stadig er et attraktivt og nødvendigt supplement til investors øvrige aktivklasser.
I forhold til investering i børsnoterede værdipapirer, som gennem 2022 har tabt ca. 13%, når der ses på C25-indekset, vil der endda være tale om en gevinst.
Endelig er der stadig meget egenkapital i markedet, og alt i alt bibringer ejendomme det, ejendomme skal; Et fornuftigt og stabilt afkast, der sikrer investor værdien af sin opsparing.
Hos Crescendo er vi, trods ovennævnte, ikke blinde for, at verden gennem de seneste mange måneder har fået genopfrisket definitionen af ordene ”inflation og rente”. To begreber der har været ikke eksisterende i nominelle værdier, og som nu er på alles læber – uanset om der tales om mælkepriser i supermarkedet eller renten på en given obligation. Begge er steget kraftigt i 2022.
Marginalen mellem afkast og finansiering er indsnævret men stadig attraktiv og sammenholdt med en højere, løbende indeksering, er det stadig attraktivt at investere i ejendomme.
Crescendos mål er således fortsat at udbyde projekter, der kan forrente investors kapital med 6-8%.
De politiske indgreb
Ingen tvivl om at ejendoms- og investeringsbranchen generelt set ikke har mange venner i det politiske system, og lad os i den forbindelse minde om finanskrisen, hvor rigtig mange aktører måtte lukke og slukke.
Der var naturligvis aktører, som levede i en anden verden, og som blev supporteret af opportunistiske långivere, men der var også mange, der måtte lukke efter at være blevet hvirvlet ind i Finansiel Stabilitets rentekarrusel med renter på over 10%.
Den største risiko var pludselig, hvem man havde som finansieringskilde, og der var ingen politisk hjælp at hente for ejendomsbranchen. Generelt mener vi ikke, branchen skal have særrettigheder, men omvendt skal den heller ikke straffes.
Nu er det pludselig blevet ejendomsbranchen, der primært skal finansiere ”Arne-pensionen” i form af lagerbeskatning, og dermed en ikke realiseret gevinst på ejendomme – og hvor kom den fra?
Endelig har samme regering netop indført et loft over lejestigninger på 4% p.a. i foreløbig en toårig periode. Lejen reguleres i dag med nettoprisindekset (NPI) og grundet inflationens aktuelle niveau og dermed retten til at regulere lejen med stigningen, ser mange lejere ind i en kraftig stigning. Vel at mærke en kontraktuel stigning.
Med en begrænsning i denne ret går regeringen ikke blot ind og regulerer en lovlig og gyldig aftale mellem to parter. De indikerer også, at alle udlejere er mindrebemidlede eller direkte uansvarlige, idet de overser, at udlejer naturligvis vil gøre alt for at tilpasse stigningerne, så lejen passer til boligers- og lejers økonomiske formåen i øvrigt. Alternativet er jo, at lejerne flytter, og ejendommen står helt eller delvist tom, hvilket er et skrækscenarie for enhver udlejer.
Hos Crescendo arbejder vi altid med individuel vurdering af enhver genudlejning, ligesom vi vil tage individuelle beslutninger om regulering i henhold til NPI.
Hvis det ligger regeringen så meget på sinde at hjælpe trængte familier, kunne de jo starte med at nedsætte momsen på el. Man kan se i dagspressen, at regeringen har momsindtægter på godt DKK 2.2 milliarder, og man havde kalkuleret med knap DKK 250 millioner. Den lader vi stå et øjeblik.
Konklusionen er, at vi fastholder en konservativ og selektiv tilgang
Er det så begyndelsen til enden for den gode ejendomsinvestering? Det kort svar er ”nej”, og det lidt længere svar er ”nej, det er det ikke. Investor skal dog se sig for og forholde sig ekstra kritisk til de afkastmæssige forudsætninger et givent projekt anvender.”
Vedrørende lagerbeskatning kender vi ikke konsekvenserne endnu, men i Crescendos projekter har vi altid afsat skatten løbende og ved afslutning af projektet, hvorfor det alene er en likviditetsmæssig udfordring. Det er dog stadig ikke rimeligt at beskatte noget, som endnu ikke er realiseret. Endelig omfatter lovforslaget kun ejendomme over DKK 100 millioner.
Angående eventuelle indgreb vedrørende regulering af indeksering, vurderes det ikke at have den store effekt på Crescendos projekter, da ingen af vores projekter har medregnet en inflation af den eksisterende størrelse, og at der altid ses på realismen i lejestigningen frem for på muligheden. Hvor overraskende et sådant indgreb end måtte være, kan vi derfor også her fastslå, at vi budgetmæssigt ligger til den rigtige side.
Overordnet er det derfor væsentligt at slå fast, at når vi ser på eksisterende og nye Crescendoinvesteringer, vil det finansielle fokus fortsat være vores konservative tilgang til selve købet og i særdeleshed på udviklingen i inflation og rente. Vi stiler derfor fortsat efter at udbyde projekter, der forrenter investors indskudte kapital med 6-8% målt ved IRR (det gennemsnitlige, årlige afkast af indskudt kapital).
Vi har derfor en velbegrundet optimisme i behold, og vi forventer et aktivitetsniveau og resultat for vores investorers portefølje på niveau eller lidt under 2021.
Du er naturligvis meget velkommen til at kontakte os allerede nu for at høre nærmere om de kommende projekter, der bliver lanceret her i efteråret.
Slutteligt vil vi gerne sige tak til alle for et godt og inspirerende halvår med ønsket om en dejlig sensommer.
Christian Stenbjerre, CEO, Partner
Bo Helligsøe, Direktør, Partner
Offentliggjort den 31. august 2022